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作者：刘雪莲 转自：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）；优质阅读体验，投资必备神器。 Read less, know more ! 新年以来，楼市成为焦点话题。杭州告急、上海沦陷……微信朋友圈里，均在热议各地房价和买房，房产交易中心被挤得水泄不通，一线城市新开楼盘一天抢光的新闻屡见报端。 在中央明确房地产“去库存”为今年五大任务之一的背景下，中央连续出台了多数城市松绑限购、降首付比例、调整交易环节契税营业税等刺激措施。楼市热并不让人意外。 然而，一线城市的火爆的楼市背后，杠杆资金尤其是场外配资更值得警惕。新华社上周文章援引深圳市房地产研究中心主任王峰直接称，供需长期存在的矛盾不足以支撑房价短期快速上涨，此轮上涨的最直接原因还是金融杠杆在起作用。 杠杆上的楼市 中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台……配资机构越来越多。自买自卖转按揭、首付贷、众筹炒房、P2P……杠杆手段频现。 以深圳为例：贷款杠杆几乎利用到了极致……众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产理财产品“热火朝天”。
楼市场外配资规模有多大？ 华夏时报报道，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。单就中介行业而言，通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。如果“银行按揭+首付贷”双重杠杆叠加，风险进一步加大。
中原地产首席分析师张大伟表示，官方在政策层面加杠杆可以视为场内加杠杆，更多的场外杠杆也在出现。各种首付贷款已经可以将首付降到最低5%，也就是杠杆率可以放大到20倍。甚至部分企业，已经可以提供契税贷款。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，部分加杠杆其实更多不是从商业银行系统进入，而是从其他互联网金融平台进入。包括一些中介为了扩大平台的利用效益，可能进行零利率的房贷优惠，这使各类加杠杆操作变得频繁。此类加杠杆背后的担保机制并不健全，增大各类风险。 也有分析师认为，当前杠杆整体处于合理水平。一财援引中信建投房地产分析师陈慎称，购房者使用首付贷的比例很低。目前首付贷等场外配资对于房价的影响被夸大了，国内的楼市杠杆仍处于比较合理的水平。 似曾相识？ 杠杆资金、场外配资，熟悉的字眼一再挑动着人的神经。去年股市泡沫破灭还历历在目，主要原因也是由于居民投资加杠杆，一个是通过两融的场内加杠杆，另一个是通过场外配资加杠杆。 作为一轮杠杆撬动起来的牛市，一开始就存在泡沫。而随着监管层强力去杠杆——清理场外配资、场内融资融券、证券类信托，由于时间较短、手段较强硬，导致了股市的非理性踩踏事件，去年夏季的股灾许多人至今记忆犹新。 当时，据国泰君安任泽平、张庆昌测算：A股杠杆资金存量为4万亿左右。
除了中介场外配资规模或超万亿外，与股市领域的场外配资不同，房地产领域的“场外配资”是一环扣一环的杠杆配资。华夏时报援引业内人士称，目前，“场外配资”中有50%居民是连环房屋连环成交，占到整个房地产配资的半壁江山。 此外，A股去杠杆，可以借助禁止恒生HOMS系统等配资系统接入市场交易系统，而楼市则更为不容易做到。 上涨时加杠杆有助于快速兑现预期，调整时去杠杆加大市场波动。一旦楼市出现任何问题，场外配资会极大地加剧波动风险，引发连锁反应。 北京师范大学教授、经济学家钟伟提出，不管如何，去库存需要付出巨大代价。理性选择是，至少这个代价不大于楼市崩溃的庞大损失。前车之鉴是股市，拔苗助长式的市场透支最终以持续异常动荡收场，中国中产阶级可能因股灾而被洗劫了超过10万亿以上的财富。 外媒：监管层计划打击房贷首付类金融产品 对于楼市场外配资，监管层似乎有意向控制风险。彭博今日援引知情人士称，监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。 监管部门将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。监管部门还将加强房地产信贷的压力测试。 不过消息尚未得到央行和银监会的证实。 此外，上周五21世纪援引股份制银行上海分行零售部人士称，据目前上海楼市的情形，会更严格审核贷款人的资质，正在考虑提高首付比例。也有深圳银行业人士表示，正在研究考虑提高首付比例。 住建部部长陈政高表示，一线城市会通过增加土地供应面积来稳定市场。一线城市还会打击违法交易行为，还要主动发声稳定市场。总体来说，对今年房地产市场健康发展充满信心。
楼市“冰火两重天”下，朋友又开始了新一轮刷屏。 |
