|
今天下午的时候，市场出政策了，类似关于契税减半也营业税减免的政策，又是激起各种狂欢，认为这样的政策对二三线的楼市有极大的利好 卢俊其实不是特别懂政策环节，日常出政策的时候我也不大发文字点评，但是今天楼典微信小窗我说：有没有感觉一点点不对 我说：感觉到了 我说说我的一些直观想法 ——如果有一样东西，鼓励大家拼命去买的好像都不会是特别好的东西，这个故事隐约在2015年的上半年股票市场上发生过 ——改革开放初期，所有好的稀缺的东西，比如大米，比如鸡蛋都是限购的，需要用粮票才能购买，不让买的说明是好东西 ——从商业逻辑上来说，针对一个目标密集性的出台政策只能说明两个问题，要么是这个东西有非常严重的问题，已经来不及中医调理必须西药针筒此后；要么是之前的政策失败了，需要用下一个政策来修补，但是不论是哪一种，都说明问题比想象中的严重。 这是我不长的文科生涯里，自己时常告诉自己日常我们容易被欺骗的逻辑思路 为什么在今年这一刻，我突然把这三点全部想到了呢，因为我手机碎片信息化背景下经常有几个关键词在刺激我的脑袋 所有人都看出来国家在鼓励大家买房，特别是二三线的房子 2015年最好的楼市，恰恰是那些政府舍不得卖严格限购的北上广深 从2015年下半年开始，楼市的扶持政策秘籍到令人发指的程度 所有这些片段都在潜意识里告诉我，是不是楼市的问题已经严重到开始腐烂败坏的程度？ 我开始查找一些数据 判断整体市场是否健康的重要数据：城市库存
2007年到现在，中国住宅的销售量只增长了80%左右，但是市场的库存已经翻了快6倍。我们认真看一下趋势，中国的房地产市场是从2011年开始失控，库存越来越多，越来越多，而且几乎没有任何停止下来的痕迹 我希望大家记录下2011这个时间点 然后再来对比下，2011年前后，政府对待房地产的态度又是如何
任志强就是在这个时候被所有人认为是全民公敌
但是错就错在当时简单的认为房价飙升是因为炒房团的介入产生的，所以采取了限购和限贷的手段，希望能够遏制房价。 这个政策，从目前来看，是没有用的 但是如果在那个背景下如果只有这一件事情发生的化，地产的蝴蝶效应还可以控制，不会有严重的恶化。 但是中央政府在用限购和限贷政策控制楼市的时候，地方政府却做了一件小事情
从2010年开始，土地市场的供应突然增多，而且在2013年的时候到达极限。为什么会出现这种情况，我们看图片最右侧的出让金占地方本级收入的百分比，在2010年之后提升到60%以上 换句话来说，地方政府突然发现土地市场这一块肥肉，然后在2010年开始大肆的出让土地 所以各位看到了没，2010年开始中央控制信贷市场不让需求正常的买卖房子，然后2010年开始地方政府又大量的出让土地，导致供应越来越多，需求越来越少。 慢慢的，慢慢的，慢慢的，城市的房子库存越来越多 一线城市有外来人口导入的帮助，城市得到了喘息，而大量的二三线城市，就在这样的背景下，风险得到最大程度的暴露 而所有的问题暴露了之后，地方政府也好，中央政府也好，突然意识到问题比想象中的严重，赶紧采取补救措施 ——其实最有用的一招在2014年的时候就已经用了：除一线城市以外，其他城市取消限购，这个在所有人眼里最大程度激活需求的政策 但是，很遗憾，没用 ——2015年下半年出台降低首付政策，这个应该是仅次于取消限购的重磅政策了 但是还是很遗憾，还是没用 可以说，问题真的比想象中严重 今年过好年没多久，就马上出台了降契税政策，在我眼里已经等同于政府已经开始着急的直跺脚了，要知道降低首付的政策才出台多久啊 我后面想想，政府还有招数么，不要说什么没用的降息降准了，没有人规定市场资金流动便多之后一定要流向房地产，资金永远比人要崇明 也许和房地产有关的利好政策，政府还可以打出来的呢只有几个了 1、完全的不限贷政策＋强制的商业贷款7折政策 2、个税返还甚至财政补贴 我小窗了不少业内人一个问题说：如果这两个政策用完之后是不是就完了 他们回复都是：完了 我又跟了一句：地产完了？ 差不多吧 5年前种下的恶果，不知道要花多少时间来偿还 转载带上这张图我就不和你计较 |
