来源：正和岛（ID：zhenghedao），原文有删节

　　上海等一线城市房价出现了脱缰式上涨，甚至有房东惜售一天涨价三次。

　　2月23日，北京南五环之外，大兴黄村的一块地经过76轮的激烈竞价，最终被绿地以39亿拍到，楼面价达到了惊人的4.7万/平米，这意味着房子的出售价格至少要超过7万元才可能赚钱。这块地拍出这样的价格，让很多业内人士都大呼看不懂。而从过往的历史看，一线城市每一次“地王”的出现，都似乎意味着房价新一轮疯涨的开始。

　　一线城市这种火爆的行情是媒体的热炒，还是当下一线城市房地产市场的真实情况；一线城市的火爆能否像过去一样向二三线城市传递？这种上涨是昙花一现，还是意味着中国房地产市场的逆袭？

　　知名经济学家马光远在去年年底发表的题为《2016年，这几个城市的房价会大涨》的文章中判断：2016年中国经济的总体温度仍然属于寒冬，而房地产是否稳定将成为中国经济的胜负手。基于此，房地产去库存的政策力度将超乎想象，在帮助农民工买房的同时，政策组合拳还将包括首付回到20%，营业税、个税、契税的完全减免、政府回购、公积金扩容以及更大力度的财政补贴等。

　　进入2月份以来，房地产救市政策密集发布：2月2日，央行出台了首套房的房贷政策，20%的首付政策重出江湖；2月17日，央行再次发布消息，上调职工住房公积金账户存款利率；2月19日又迎来了营业税、契税的减免。

　　一些乐观的房地产从业者欢呼房地产春天到来，期待房价的再次暴涨。不过马光远认为，这是一种非常不切实际的期待，也是对市场和政策的误读。

　　他认为，在房地产市场已经告别短缺的情况下，政策带来的机会只是结构性的机会。对于人口流入的大城市群而言，需求仍然存在，政策的组合拳一定会激发出真实需求。但对于大量的库存太大、房子供应严重过剩的地区而言，房地产市场不会因为政策的回暖而告别调整。盛宴已经结束，痛苦的调整刚刚到来，政策只是一剂杜冷丁，暂时减轻了痛苦而已。

　　无论政策如何刺激，房地产暴涨的日子已经成为过去。原因如下：

　　其一，供求关系巨变，中国房地产已经从卖方市场转为买方市场。80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、部分省会城市，住房库存的消化周期已经到了红色警报线，一些地方的库存甚至需要消化至少10年；

　　其二，房地产的投资热情在下降，过去买房炒房者，现在大都选择卖房和离开房地产，这是房地产市场最大的变化；

　　其三，社会资金正在撤离房地产市场，2013年房地产火爆的时候，房地产行业到位资金高达12.2万亿，占全社会融资额的比重超过70%，增速高达26%，而在2014年，房地产到位资金的增速是负增长，这是中国房地产市场化以来前所未有的；

　　其四，在基本居住需求得到基本满足的情况下，居民对房子的要求已经从“居者有其屋”升级为“居者优其屋”，这意味着未来住房需要满足这种升级的需求才有市场。

　　近日马光远再发表房地产市场研判文章，坚持以下几点判断。

　　第一，2016年房价分化的走势会持续，由于负利率和人民币贬值的影响，一线城市和热点城市仍然是财富保值的重要手段，这些地方的房价今年至少还有10%的涨幅，投资这些城市的房子问题不大；

　　第二，考虑到2016年房地产政策的刺激力度，三四线想买房子住的也没有问题，房价暴跌的概率建立在中国经济出现危机的基础上，马光远认为，2016年中国经济全面陷入危机是小概率。

　　文章中，马光远重申了自己的观点：中国房价百分百太高，不承认中国房价太高不实事求是！

　　“20%的城市和20%的楼盘仍然可以投资......对于一线城市、重点城市以及未来人口流入的城市，现在肯定是买房的最佳时间窗口，至于投资其他城市的房地产，意义并不大。”

　　马光远认为，今年的房地产政策肯定比2015年宽松，刺激房地产是政策坚定的选择。

综合光远看经济(ID：guangyuanview)、秦朔朋友圈(ID：qspyq2015)、功夫财经(ID：kongfuf)

本期编辑：崔鹏、石磊